Das bundesdeutsche Wohnungseigentumsgesetz (WEG, seltener auch WoEigG) vom 15. März 1951 regelt im Falle einer entsprechenden formellen Teilung eines Grundstücks durch Teilungserklärung das Eigentum an den einzelnen Wohnungen oder Gebäuden (Wohnungseigentum), an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen oder Flächen (Teileigentum) und das Gemeinschaftseigentum am gemeinsamen Gebäude oder Grundstück.

Mit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) am 1. Januar 1900 war die vormalige Möglichkeit entfallen, Stockwerkseigentum neu zu schaffen; lediglich der Bestand wurde durch Artikel 182 EGBGB gesichert. Das BGB kennt kein Eigentum an realen Gebäudeteilen und weist eigentumsrechtlich alle auf einem Grundstück errichteten Gebäude als wesentliche Bestandteile des Grundstücks ausschließlich dem Eigentümer dieses Grundstücks zu (§ 94 BGB), so dass an Gebäuden und erst recht an einzelnen Wohnungen kein selbständiges Eigentum bestehen kann.

Der von der Bundesregierung 1951 beschlossene Entwurf eines Wohnungseigentumsgesetzes^[1] führte in seiner Begründung aus, Eigentum und Miete reichten nicht aus, um allen Anforderungen gerecht zu werden, die sich bei Bauvorhaben „unter den gegenwärtigen Verhältnissen“ ergäben, insbesondere Finanzierungsbeiträge für den Auf- oder Ausbau von Gebäuden zu sichern. Es bestehe auch der Wunsch, eigenheimähnliche Teile eines größeren Hauses zu erwerben, wenn Mittel zum Bau eines Eigenheims nicht ausreichten.^[2] Zwar wurde formal nicht dieser Gesetzentwurf von Bundestag und Bundesrat beschlossen, jedoch zur Verfahrensbeschleunigung sein Inhalt in einen bereits vorher eingebrachten Gesetzentwurf der FDP-Fraktion eingefügt und dann einstimmig angenommen.^[3]

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt insbesondere:

• die Begründung des Wohnungseigentums (§§ 2 bis 9 WEG),
• die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 bis 19 WEG),
• die Verwaltung des Wohnungseigentums (§§ 20 bis 29 WEG),
• das Wohnungserbbaurecht (§§ 30) und das im Gegensatz zum Wohnungsrecht veräußerliche und vererbliche Dauerwohnrecht (§§ 31 bis 42 WEG),
• sowie Verfahrensvorschriften im Zusammenhang mit Wohnungseigentum (§§ 43 bis 50 WEG).

Seit der Novellierung zahlreicher Vorschriften zum 1. Juli 2007 gelten die allgemeinen Vorschriften der ordentlichen Gerichtsbarkeit i. S. v. (§ 13 GVG), also nunmehr vor allem die Regelungen der Zivilprozessordnung und nicht mehr die der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

Seither ist die zuvor schon von der Rechtsprechung ausgesprochene Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr in § 10 Abs. 6 WEG ausdrücklich geregelt.

Das Eigentumsrecht wird dabei nach § 1 WEG in Wohnungseigentum, Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum unterschieden

1973 und 2007 wurde das WEG reformiert. Im Koalitionsvertrag 2018 vereinbarten Union und SPD: „Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.“^[4]

Auf der Frühjahrskonferenz am 6. und 7. Juni 2018 beschlossen die Justizminister, eine länderoffene Arbeitsgruppe einzurichten. Den Vorsitz haben das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) und das Bayerische Staatsministerium der Justiz (BStMdJ). Beide Ministerien erarbeiteten im Vorfeld Diskussionsentwürfe: das BMJV zu einem „Gesetz zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht“,^[5] das BStMdJ für ein „Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum“.^[6][7]

Am 23. März 2020 beschloss das Bundeskabinett den von der Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz vorgelegten Entwurf eines Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG).^[8] Am 15. Mai 2020 nahm der Bundesrat zum Gesetzentwurf Stellung und schlug Ergänzungen vor.^[9] Am 27. Mai 2020 gaben die Sachverständigen im Rechtsausschuss des Bundestags ihre divergenten Stellungnahmen ab.^[10] Nachteile durch eine Verschiebung von Befugnissen von den Eigentümern auf die Verwaltungen werden befürchtet.^[11]

Am 17. September 2020 beschloss der Bundestag das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz in dritter Lesung mit den Stimmen von Union, SPD und Bündnis 90/Die Grünen.^[12][13] Am 9. Oktober 2020 stimmte auch der Bundesrat zu.^[14] Damit ist das Gesetz wie geplant zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten.

§ 27 (5) WEG in der am 01.07.2007 geltenden Fassung durch Artikel 1 G. v. 26.03.2007 BGBl. I S. 370: Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten.

§ 27 WEG n.F. (neue Fassung) in der am 01.12.2020 geltenden Fassung durch Artikel 1 G. v. 16.10.2020 BGBl. I S. 2187: Ersatzlos gestrichen: Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. ^[15]

Im Beschluss V ZB 32/05 des Bundesgerichtshofs vom 02.06.2005 ^[16] wurde die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt. Die Teilrechtsfähigkeit in Verbindung mit der Verpflichtung des Verwalters, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten, führte dazu, dass in der juristischen Fachliteratur und von den Gerichten anerkannt wird, dass das WEG-Eigenkonto einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht: LG Hamburg (28.1.2015, Az. 318 S 118/14), LG Frankfurt/Oder (14.07.2014, Az. 16 S 46/14), LG Itzehoe (12.07.2013, Az. 11 S 39/12); ein BGH-Urteil gibt es dazu bisher nicht. ^[17]

Da die Verpflichtung des Verwalters, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten, im WEMoG ersatzlos gestrichen wurde, wird es für die Wohnungseigentümergemeinschaft noch schwieriger, sichere Gemeinschaftskonten vom Verwalter selbstverständlich eingerichtet zu bekommen.

Vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft konnten Gemeinschaftskonten nur als Treuhandkonten, Kontoinhaber: Die Verwaltung, eröffnet und geführt werden. Treuhandkonten haben jedoch erhebliche rechtliche Nachteile für die Wohnungseigentümer*innen.

Nachteile der Treuhandkonten:

• Kontoinhaber: Die Verwaltung
• Kontoform: (betrieblich genutzte) Geschäfts(giro)konten der Verwaltung
• nicht pfändungssicher und nicht insolvenzfest gegenüber Verbindlichkeiten der Verwaltung
• Sparkassen/Banken haben ein Aufrechnungs- und/oder Zurückbehaltungsrecht wegen Forderungen Dritter gegen die Verwaltung
• Mit Treuhandkonten bei denen der Kontoinhaber die Verwaltung ist, ist ein Getrennthalten der Gemeinschaftsgelder vom Vermögen der Verwaltung unmöglich. Gelder auf Treuhandkonten werden dem Vermögen der Verwaltung zugerechnet.

Seit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit dürfen für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch WEG-Eigenkonten eröffnet und geführt werden. Ein anderer Begriff für WEG-Eigenkonten ist auch offene Fremd(geld)konten.

Vorteile der WEG-Eigenkonten

• Kontoinhaber: Die Wohnungseigentümergemeinschaft
• Eigentümer der Gemeinschaftsgelder: Die Wohnungseigentümergemeinschaft
• Kontoform: Privat(giro)konten der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher gemäß § 13 BGB
• pfändungssicher und insolvenzfest gegenüber Verbindlichkeiten der Verwaltung
• kein Aufrechnungs- und/oder Zurückbehaltungsrecht von Sparkassen/Banken wegen Forderungen Dritter gegen die Verwaltung
• Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann notfalls auf ihre Gemeinschaftskonten zugreifen, sowie Auskünfte erhalten.
• Bei einem Verwalterwechsel entfällt der Wechsel des Kontos, da nur eine Änderung der Kontovollmacht und der Verwalteradresse erforderlich ist.
• WEG-Eigenkonten dürfen von der Verwaltung im Rahmen ihrer geschäftlichen Tätigkeit nicht betrieblich genutzt werden. Die Gemeinschaftsgelder dürfen ausschließlich für Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft verwendet werden.

• Wohnungseigentumsgesetz 2002 (Österreich)

• Johannes Bärmann (Begr.): Wohnungseigentumsgesetz. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht. Kommentar. 14. Auflage, C. H. Beck, München 2018, ISBN 978-3-406-64274-6.
• Johannes Bärmann (Begr.), Eckhart Pick: Wohnungseigentumsgesetz. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht. Kommentar mit Ergänzungsband. 20. Auflage, C. H. Beck, München 2021, ISBN 978-3-406-60014-2.
• Bärmann, Seuß: Praxis des Wohnungseigentums. Handbuch. 7. Auflage, C. H. Beck, München 2017, ISBN 978-3-406-48347-9.
• Stefan Hügel: Das neue Wohnungseigentumsrecht. In: DNotZ. Jg. 2007, Bd. 1, S. 326–360.
• Georg Jennißen: Wohnungseigentumsgesetz. Kommentar. 6. Auflage Köln 2019, Otto Schmidt, ISBN 978-3-504-45073-1.
• Georg Jennißen: Die Entwicklung des Wohnungseigentumsrechts im Jahre 2011 (Vorgängeraufsatz: … im Jahr 2010. NJW 30/2011, 2175), NJW 30/2012, 2164.
• Horst Müller (Hrsg.): Beck’sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht. 4. Auflage, München 2020, C. H. Beck, ISBN 978-3-406-61075-2.
• Palandt-Wicke: Bürgerliches Gesetzbuch. Kommentar zum BGB mit Nebengesetzen. Hier: Kommentierung des WEG, 80. Auflage, München 2021, ISBN 978-3-406-61000-4.
• Michael Timme (Hrsg.): Wohnungseigentumsgesetz. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht. Kommentar. C. H. Beck, 2. Auflage, München 2014, ISBN 978-3-406-60452-2.

• Wohnungseigentumsgesetz. Gesetzestext bei juris in der geltenden Fassung.
• WEGuaÄndG, Änderungen vom 26. März 2007, BGBl. I S. 370; zuletzt geändert durch Artikel 4, 13. April 2007, BGBl. I S. 509.
• Wohnungseigentumsgesetz vom 15. März 1951. Historisch-synoptische Edition, 1951–2007. Sämtliche Fassungen seit dem Inkrafttreten mit Geltungszeitraum und Synopsen.
• Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsgesetz. Thematisch geordnete Sammlung höchstrichterlicher Rechtsprechung (Leitsätze) zum Wohnungseigentumsgesetz.

1. ↑ Bundesregierung, Protokoll der 124. Kabinettssitzung am 19. Januar 1951, TOP 8, abgerufen am 1. November 2020
2. ↑ Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz). Entwurf. Bundesratsdrucksache 75/51, Begründung, S. 1
3. ↑ Deutscher Bundestag, Plenarprotokoll der 115. Sitzung, 31. Januar 1951, S. 4383 f., 4392, abgerufen am 1. November 2020
4. ↑ Union und SPD: Koalitionsvertrag 2018. 12. März 2018, abgerufen am 13. November 2018 (deutsch). 
5. ↑ Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, abgerufen am 13. November 2018 (deutsch). 
6. ↑ Bayerisches Staatsministerium der Justiz: Diskussionsentwurf für ein Gesetz für zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum. Bayerisches Staatsministerium der Justiz, abgerufen am 13. November 2018 (deutsch). 
7. ↑ Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Gesetzgebungsverfahren Reform des WEG. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, abgerufen am 13. November 2018 (deutsch). 
8. ↑ Gesetzentwurf der Bundesregierung, Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)
9. ↑ WEG Reform: So hat der Bundesrat reagiert. Deubner Recht & Praxis, Mai 2020, abgerufen am 7. Juni 2020 (Mit Wortlaut von Bundesratsbeschluss und Ausschussempfehlung). 
10. ↑ Experten beurteilen Entwurf für neues WEG unterschiedlich. Haufe, 27. Mai 2020, abgerufen am 7. Juni 2020 (Mit Wortlaut der Stellungnahmen). 
11. ↑ Heribert Prantl: Mitsprache nicht erwünscht. Süddeutsche Zeitung SZ.de, 7. Juni 2020, abgerufen am 7. Juni 2020. 
12. ↑ WEG Reform verabschiedet. Deubner Recht & Praxis, September 2020, abgerufen am 14. Oktober 2020. 
13. ↑ Protokoll Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 176. Sitzung. Berlin, Donnerstag, den 17. September 2020. Deutscher Bundestag, abgerufen am 31. Oktober 2020. 
14. ↑ Bundesrat billigt Reform. Deubner Recht & Praxis, Oktober 2020, abgerufen am 14. Oktober 2020. 
15. ↑ Fassung § 27 WEG a.F. bis 01.12.2020 (geändert durch Artikel 1 G. v. 16.10.2020 BGBl. I S. 2187). Abgerufen am 27. Dezember 2020. 
16. ↑ Beschluss des V. Zivilsenats vom 2.6.2005 - V ZB 32/05 -. Abgerufen am 27. Dezember 2020. 
17. ↑ WEG-Konten müssen Eigenkonten sein - Treuhandkonten sind nicht akzeptabel. 5. Juni 2020, abgerufen am 27. Dezember 2020. 

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